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住宅ローンが払えない!
差し押さえの前に任意売却!

失業や倒産、病気や怪我などの影響で住宅ローンの返済を行えない……とお悩みの方はぜひこちらをご覧ください。住宅ローンを滞納し続けてしまうと、ご自宅は競売によって強制的に売却されてしまいます。売却後も多くの残債が残るため生活再建はかなり難しくなります。競売による不利な売却を避けるためにも、なるべく早くプロに相談し、有利に売却を進められて住宅ローン問題解決の糸口となる任意売却をご検討ください。
ここではローン返済でお困りの方のために、任意売却や競売、それ以外の対策について解説します。
さいたま市にお住まいで住宅ローンに悩む方は、一度クオリティエステートにご相談ください。お客様の生活を守るために誠心誠意対応させていただきます。

住宅ローンが払えない

住宅ローンが払えない

低金利や住宅ローン控除により借りすぎてしまい、購入後に住宅ローンの返済で苦しくなる……そういうケースは意外と多くあるものです。また、会社の倒産やリストラで収入が激減してしまったり、病気や怪我で働けなくなってしまったりした場合も、返済が滞る原因となります。
住宅ローンをどうしても払えない、そのような場合は物件を売却する必要があります。もし売却代金で完済できない場合は自己資金で賄わなければいけません。それでも返済が残ってしまう場合は、任意売却や競売という流れで売却を行って残った分の返済を続けなければいけません。
ただし、競売は物件所有者様にとってデメリットしかなくおすすめできない方法です。住宅ローンの返済に困り滞納が続いているのであれば、任意売却をご検討ください。

滞納が続くとどうなるのか?

滞納が続くとどうなるのか?

収入の減少等が理由で住宅ローンが支払えず滞納が続くと債権者が裁判所に申し立てて競売が行われます。競売とは所有者様の同意なしに自宅の売却を進める方法で、一般的には相場よりも低い価格で売られてしまいます。また競売で落札・代金納付が済んだタイミングで、次の不動産オーナーが決まります。

競売とは

競売とは

裁判所の権力により、強制的に不動産の売却を進めることをいいます。住宅ローンが滞った時、債権者である金融機関は、不動産を担保にした完済を裁判所に申し立てることができます。その申し立てが正当であると競売が始まってしまいます。
競売の最大のデメリットは売却価格の大幅なダウンです。相場価格の約6割程度で設定されることがほとんどであり、不動産本来の価値に見合わない金額での売却になります。もちろん売却代金はすべて返済に充てられ、残債は原則として一括返済が求められます。さらに、競売後は強制的に自宅を退去させられてしまうため、生活再建が難しくなります。競売は所有者様にとっては何一つメリットがない売却です。

強制執行について

強制執行について

所有権が移った後は、自分のものではない住宅に住んでいる事になるので、不法占有という扱いになってしまいます。通常は次のオーナーと話し合い退去日を決めて立ち退くことになりますが、そこで期日までに立ち退かなかった場合、「強制執行」により追い出されてしまいます。
おおよそ落札から最短2か月ほどで強制執行が執り行われます。次のオーナーの計らいにより立ち退きなどが発生する場合もありますが、基本的には期待しない方が良いかと思われます。それどころか強制執行された場合は、荷物の保管や処分などで発生した費用を請求されるケースもあります。
こちらの対策ですが、そもそも競売になる前に任意売却で対応するのが最善の方法と言えます。

任意売却とは

任意売却とは

通常、ローンが残っている不動産を売却することはできません。購入最中のものを売却することはできない、と考えればある程度自然なことかと思われます。ですが、不動産会社を通し、ローンの残債がある状態でも不動産を売却可能な状態にして、売却により得た金額をローン支払いに充てることを任意売却といいます。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは主に以下の3つです。

①自分の意思で売却できる
②競売よりも市場価格に近い金額で売却できる
③場合によっては経費や引越し代を捻出できる

競売とは違い、相場に近い価格で売却できるためより多く債務を減らすことができますし、残債については返済スケジュールを見直すことができます。また、退去日は買主様との交渉で決めることができ、引越し費用についても債権者と交渉することで捻出することが可能です。このような理由から任意売却は競売とは異なり、前向きに生活再建できる売却・債務整理方法となります。

任意売却のデメリット

反対に任意売却のデメリットは以下の3つです。

①個人情報に記録される
②競売よりも手間がかかる
③競売になってしまう場合がある

住宅ローンの延滞が発生した時点で、個人信用情報に延滞の登録をされてしまいます。一般的には7年に渡りその記録が残り続けることになります。いわゆるブラックリストと言われるものです。一旦、延滞記録が登録されてしまうと、クレジットカードの新規作成・ローン契約・携帯電話の購入などが難しくなります。

また任意売却と言えども、通常の不動産売却と変わりません。対応業者を探し、販売活動と引っ越し作業を進める必要があり、大変手間のかかる作業です。そして任意売却が期限内にスムーズに進まなかった場合、一番避けたかった競売になってしまう可能性もあります。

早めに当社をお頼りください!

早めに当社をお頼りください!

とにかく任意売却によって競売を避けるには、何よりもスピード命です。慣れない情報の中で混乱してしまうかも知れませんが、そうした状況整理からクオリティエステートがサポートします。人生が大きく崩れてしまう前に、ぜひお早めに当社をお頼りください。豊富な経験を元に、迅速な対応をさせていただきます。

Pick up!

任意売却以外の対策について

銀行に条件変更について相談する

任意売却以外の対策について

やむを得ない事情により住宅ローンの返済が難しい場合は銀行に返済期限の延長などの「条件変更」の相談をすることで競売を回避できます。返済スケジュールが緩和されれば毎月の返済額を減らすこともできますし滞納にはならないため、一時的な対処にはなるでしょう。

ただし、条件変更をする場合は銀行が納得する正当な理由が必要です。たとえば、病気や怪我、倒産やリストラによる収入源などです。条件変更の期間は相談する条件によって異なります。たとえば、利息返済のみにするようであれば1年程度が限度となりますが、返済額の3割減程度であれば3年程度まで期間を伸ばすことが可能です。将来的な状況を考え、ご自身に合った条件を考えていきましょう。

保険適用の有無を確認する

保険適用の有無を確認する

病気や怪我で収入が減り住宅ローンが払えないという場合は保険適用について確認しましょう。たとえば、住宅ローンを組む際には団体信用生命保険(団信)に加入します。団信は債務者が死亡した際に残債を支払う保険ですが、疾病などでも保険が下りる可能性があります。まずは団信のオプションを確認し、保険適用にならないかを調べてみましょう。

借り換えを検討してみる

借り換えを検討してみる

住宅ローンの支払いで意外と大きいのが利息です。もし借り換えによって金利を低くすることができれば毎月の返済額を抑えることができるでしょう。近年は金融機関において住宅ローンの低金利競争が起こっています。住宅ローンの金利情報については公開されていますのでぜひ比較検討してみてください。
ただし借り換え時にはさまざまな手数料が発生します。トータルで40~50万円ほど払うことになりますので、手持ち資金がない場合は注意しましょう。また、借り換えには審査がありますので必ずしも実行できるとは限りません。そのような場合は、現在ローンを組んでいる金融機関に条件変更等を交渉することを検討してみてください。

リースバックを活用する

リースバックを活用する

実は任意売却とともにリースバックを活用することができます。リースバックとは売却後も賃貸契約を結ぶことでマイホームに住み続けられる方法です。
固定資産税の支払いがなくなるなどのメリットがあり、毎月の家賃も返済額より減少する可能性があります。もちろん状況によっても異なりますが、リースバックを視野に入れて任意売却を進めるのも候補に入れておきましょう。

個人再生で債務を圧縮する

個人再生で債務を圧縮する

住宅ローン以外にも借金があり、返済総額で苦しい状況になっている場合は個人再生を利用する方法も検討してみてください。個人再生には住宅ローン特則つきのものがあり、住宅ローン以外の債務を圧縮することができる方法です。
再生計画が認められれば毎月の返済総額が大きく減少できるため、利用する価値はあります。ただし住宅ローンについては圧縮されない点にはご注意ください。

リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージとはマイホームを担保にして金融機関から融資を受けられる高齢者向けの金融商品となります。毎月一定額を受け取るまたは一括受け取りを選択でき、債務者が死亡時には担保のマイホームを売却することで貸付金が回収されます。借入額は担保となる物件の価値によって決定されるのが特徴です。
リバースモーゲージはマイホームの売却時に一括返済することが前提であり、毎月の返済義務はありません。ただし、事前審査が必要でありマイホームの状態によっては融資を受けられませんし、融資金の使い道には制限がかかる点はご注意ください。

新型コロナ関連の給付金・補助金

新型コロナ関連の給付金・補助金

2020年から流行している新型コロナに関する給付金や補助金を活用するのも手段の一つです。たとえば、児童扶養手当受給者や住民税均等割が非課税の子育て世帯であれば「低所得の子育て世帯に対する子育て世帯生活支援特別給付金」が適用される可能性があります。児童一人当たり5万円給付されるため、大きな支援といえます。
「緊急小口資金・総合支援資金」は新型コロナの影響により休業や失業してしまった方に対する融資制度です。もちろん融資である以上は返済する必要があるため、利用しすぎると後々苦しくなる可能性はあります。しかし、一時的な対策としては有効になるかもしれません。

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