売却をお考えの方 相続に悩む方 収益物件の売却

リースバックについて Leaseback

持ち家を売却して
賃貸として住み続ける

「売却後もマイホームに住み続けたい」そう考える方は少なくありません。
リースバックという方法ならば、売却後も賃貸契約を結んで住み続けることができます。一般的には「資産整理や資金準備をしつつも家は手渡したくはない」という際に有効な手段です。ここではリースバックとはどのような売却方法なのか、メリットとデメリット、リースバックがおすすめの人やリバースモーゲージとの違いをご紹介します。
さいたま市で、リースバックをご検討の方はぜひ一度クオリティエステートにご相談ください。

リースバックとは

リースバックとは

リースバックとは現在お住まいの住居を売却後、新たに賃貸契約を結んで借り直す方法です。簡単にいえば、「売却後もマイホームに住み続けられる」のがリースバックとなります。不動産の所有権が買い手に移るため固定資産税の支払いはなくなりますし、売却代金によりローンの返済、まとまった資金で老後の貯蓄といったメリットがあります。また、将来的に売ったマイホームを買い戻すことも可能です(大体の場合、割高での買戻しになるのでそこはご注意ください)。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックのメリット
売却後も住み慣れたマイホームに住み続けられる

リースバックでは売却後に買い手と賃貸契約を結ぶことでそのまま住み続けることができます。ライフスタイルを変化させずに思い出があり住み慣れた我が家に住み続けられるのが大きなメリットです。

まとまった資金を手に入れられる

マイホームを売却することでまとまった資金を手に入れられます。資金の使い道には制限がないため、住宅ローンの返済や老後資金の貯蓄、事業資金、生活費などさまざまなことに使用可能です。

物件の売却をご近所・友人らに知られにくい

不動産会社と直接取り引きしてリースバックを行えば、他人に売却の事実を知られるリスクはほぼありません。宣伝が行われませんし、そのまま住み続けることができるためです。

ランニングコストが減る

固定資産税や住宅ローンの返済、マンションであれば管理費・修繕積立金などのランニングコストの支払いから解放されます。毎月支払うのは家賃のみです。

将来的に再購入もできる

リースバックした物件は将来的に再購入することもできます。買戻特約をつけるなどの条件はありますが、こうした可能性を残せるのもリースバックならではと言えるでしょう。

リースバックのデメリット
売却価格が安くなる可能性がある

リースバックは不動産買取で行われることがほとんどであり、通常の仲介売却より売却価格が安くなる傾向にあります。

賃貸借期間が制限される可能性がある

リースバックの場合は定期賃貸借契約になるケースが少なくありません。この契約は更新を前提としていないため、契約期間が過ぎると退去しなければならない場合があります。事前にどのような契約なのか、期間はどのくらいなのかを確認しましょう。

家賃が周辺相場より高くなる可能性がある

リースバックの家賃は売却価格の7~13%程度で設定されます。そのため、売却価格が高ければ高いほど家賃も高くなるのが一般的です。場合によっては周辺地域の相場より高くなる可能性があります。

オーバーローンの場合は利用できない

売却代金によって住宅ローンを完済できず、自己資金を充てても返済できない場合は不動産売却を行えません。そのためリースバックもできなくなります。

所有権が買い手に移転してしまう

物件の所有権は買い手に移転します。そのため、リフォーム等は許可なく行えません。

リースバックが有効なパターン

リースバックが有効に機能するパターンは以下のような場合です。

住宅ローンを返済したい

住宅ローンの返済を負担に感じて売却を検討しているもののできれば住み続けたい、という方にリースバックは向いています。売却代金によってローンを完済できればリースバックを行えますので、まずは確認してみましょう。

資金調達をしたい

リースバックを行えばまとまった資金を手に入れられます。老後資金、医療費、子供の教育費、事業などで資金調達したい人に向いている方法です。

相続の準備をしたい

子供が独立して将来的に受け継いで住む人がいない、そんな場合もリースバックは有効です。相続人に処分の手間をかける必要がなくなり、分割しやすい現金を手に入れることができるためです。

離婚してどちらか片方が住みたい

離婚後に夫・妻どちらかが住み続けたいというご要望は意外と多くあります。そういった場合もリースバックは有効です。

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージとの違い

リースバックと似たサービスとしてよく比較されるのがリバースモーゲージです。自宅を利用し、住み続けながらできる資金調達方法として似ている面はあるものの、本質はまったく別物です。簡単に言えば自宅を担保にお金を借りる、という事です。具体的にどのような点で異なるのかまとめましたのでご覧ください。

調達資金に使い道の制限がある

リバースモーゲージで得られる資金は借入金です。使い道については銀行が認めるもののみになります。事前に審査を行い用途が認められない場合はリバースモーゲージそのものが利用できません。一方で、リースバックは資金の使い道は自由です。

融資できる不動産の種類や条件がある

売却であるリースバック異なりリバースモーゲージは融資です。そのため、銀行側では対象者の収入条件や担保となる不動産の調査を行って、満たさない場合は融資が認められません。

たとえば、土地や戸建ては担保として承認されやすいですが、マンションは対象外となるケースがほとんどです。

所有権が移転しない

リバースモーゲージは不動産を担保に融資を受ける仕組みであり、所有権は移転しません。そのため、固定資産税の支払いなどは続きます。リースバックは買い手に所有権が移転します。

不動産価格や金利変動リスクがある

リバースモーゲージは不動産を担保に借り入れします。もし担保となる不動産の価値が大きく下落すれば、評価額の見直しにより融資が打ち切られる可能性があります。また、金利上昇により借入額が担保評価額を超えるリスクもあります。

リースバックの場合は売却で得た資金については変動することがありません。

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