不動産売却はほとんどの方にとって不慣れなことになるでしょう。その中で不安や疑問があるのは当然です。なるべく早く・高く不動産を売却するためにも、まずは必要となる基礎的な知識を確認してみませんか。さいたま市の不動産会社「クオリティエステート」が不動産売却の基礎知識についてわかりやすく解説します。もちろん直接お会いしての相談・説明もいたしますのでより詳しく知りたい方は一度、当社にお問い合わせください。誠意をもって対応させていただきます。

家を売ると決断する理由はお客様によってさまざまです。一般的には住み替えに伴う売却が最も多く、近年は相続や不要物件の処分といった理由で売却を検討される方が増えてきました。また、離婚・転勤や住宅ローンの支払いや事業資金など金銭的な理由で売却したいというケースもあります。売却をスムーズに進めるためには、それぞれの理由に合わせて最適な方法を選ぶことが大切です。
また、不動産売却は金額の大きな取引であり、場合によっては売却理由についての説明が必要となるケースがあります。たとえば、シロアリや雨漏り等の物理的瑕疵や事故物件等の心理的瑕疵、他にも環境的瑕疵や法律的瑕疵は告知義務があります。これらが理由で売却する場合は価格に影響がでます。もちろん、売却後のトラブルに発展しますので正しく伝えることが大切です。
家を売る理由は人それぞれですが、できる限り理想的な売却をするため、売却後のトラブルを避けるために、他人に説明する際の理由や言葉を明確にしつつ、売却物件に関してもしっかり把握しておきましょう。

「不動産売却はどのように進めるのだろう？」
という方のために、相談から売却までの流れをわかりやすくステップ形式でご紹介します。

不動産査定とはプロである不動産会社が物件を調査し、「いくらで売れるか」を査定することです。大体の場合、無料で行われるのが一般的です。
不動産査定後に提示される価格は物件の状態や地域相場、周辺環境を考慮して推測したものになります。そのため、必ずしも査定額で売り出す必要はありませんし、実際の売却額は異なることも珍しくありません。つまり、査定額はあくまでも目安であり、売るべきか否か、売るならどのような戦略で進めるべきかなどの判断材料となります。

また査定額が適正であるかどうかはシビアに見るべきでしょう。高すぎる査定額は売れ残りや売却後のトラブルに繋がるケースが多く、トータルで見た時に得をするかはかなり怪しいところです。売却金額に関して大事なことは「適正であるか」の一点になります。そのため、地域相場より高すぎる価格をつける不動産会社には注意が必要です。もしかしたら本当に売却可能な計画やルートを持っているのかも知れませんが、契約欲しさや会社のノルマ達成のための提示金額かも知れません。相場より高い提示金額を鵜呑みにしないようにお気を付けください。

立地や路線価、類似物件の売却事例、事前のヒアリングやアンケート等をもとに算出するのが机上査定です。適正な査定額を導き出すのは難しいですが、30分～1時間程度で査定できるのが特徴です。売却検討のためにおおまかな売却価格だけ知りたい方にはおすすめです。

机上査定で参照にした情報とともに担当者が現地に赴き、物件や周辺環境をチェックした上で査定するのが訪問査定です。

詳細をチェックするためより的確な査定を行うことができ、売出し価格決定時の参考にもなります。実際に売却する前には訪問査定を行うのが一般的です。また一般的なチェック項目は以下になります。

不動産査定であった方がスムーズに進みやすい書類を以下にまとめます。

媒介契約とは、不動産売却時に不動産会社に買主様を探してもらうために締結する契約のことです。不動産会社ではどのようなサービスを行うか、仲介手数料はいくらなのかなどが明確にされ、仲介業務のトラブルを防ぐことができます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

一般媒介契約の場合 → 複数の会社に売却を任せる場合

専任媒介契約の場合 → 1社に売却を任せる場合

レインズは正式名称が「Real Estate Information Network System」で、頭文字を取ってREINSと言います。国土交通省が指定する不動産流通機構が管理・運営を行っている情報ネットワークシステムです。レインズに登録された物件情報は全国の不動産会社に公開されるため、売却活動の幅を広くすることができます。
このレインズのおかげで不動産会社の規模により、極端に売却能力が上下するといった事が防がれています。依頼する不動産会社を規模のみで判断するのは早急かも知れませんね。

囲い込みとは、「不動産会社が自社の利益を優先した結果、売主様の損害に繋がってしまう売却状態」のことです。囲い込みとは何か？なぜそうした事態に繋がるのか？それを知るために、まず通常の不動産売却フローの確認からしていきましょう。

通常、不動産売却をする際は、不動産会社に買主様を見つけてもらう（仲介してもらう）ことになります。「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」で売却契約を結び、売却を依頼された不動産会社は5日から7日以内に「レインズ（不動産流通機構）」にその売却物件情報を登録しなければなりません。このレインズは不動産業者間で、物件情報を共有できる不動産情報用のネットワークになります。このネットワークを用いて、その他多くの業者と物件情報を共有する事で、効率的な売却が可能になるのです。

上記のような形で、通常の不動産売却の場合、その物件情報は広く開示されながら売買活動が進んでいくのです。ですが、物件情報を他社に共有せず、自社だけで販売活動を行うことを「囲い込み」といいます。より早くより好条件で売却を成立させるには、できる限り広い範囲で物件情報を共有した方が良いのは言うまでもありません。ですが、その情報を自社だけに囲い込まれると、情報の流通は減少し効率の悪い売買活動を強いられることになります。売却速度は遅くなり、好条件に巡り合える確率も下がってしまいます。

では、なぜそのような非効率な売買に繋がる囲い込みが行われるのでしょうか？簡単に言えば不動産会社の利益が2倍になるからです。他社と協力して売買を成立させた場合、その売り上げは協力会社と2分割されます。売却依頼を受けた業者と、買主様につなげた業者との「共同仲介（片手仲介）」となり、売却を担当した業者は売主様から、購入を担当した業者は買主様からそれぞれ報酬の仲介手数料を受け取ります。
しかし、売主様から売却依頼を受けた業者が単独で買主様を見つけた場合、売主様・買主様の両方から仲介手数料を受け取ることになります。これを「両手仲介」と呼び、不動産会社の立場からすると単純に売買1件の利益が2倍になるのです。こうした制度を背景に、残念ながら売主様の不利益を分かった上で、物件情報を自社で囲い込む業者も存在します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

仕組みは簡単なものの、実際の囲い込みを見抜くのは至難の業です。その手段も極めて巧妙で、法には触れていないもの、宅建業法に違反しているものと様々です。ここ近年ではそうした因習を無くすべく色んなところで注意喚起がされるようになりました。それでも完全には無くなっていないのが実情ではないでしょうか。お客様のためにも、業界のためにもこうした違法行為はしっかりと対応していかねばなりません。クオリティエステートはお客様の利益を第一とし、こうした違法行為は決して行ないと固くお約束いたします。

不動産売却にはさまざまな書類が必要となります。取り寄せに時間がかかるものもありますので事前に準備しておきましょう。