売却をお考えの方 相続に悩む方 収益物件の売却

売却の知識-基本編- Basic-knowledge

動く前に知っておきたい
不動産売却の基礎知識!

不動産売却はほとんどの方にとって不慣れなことになるでしょう。その中で不安や疑問があるのは当然です。なるべく早く・高く不動産を売却するためにも、まずは必要となる基礎的な知識を確認してみませんか。さいたま市の不動産会社「クオリティエステート」が不動産売却の基礎知識についてわかりやすく解説します。もちろん直接お会いしての相談・説明もいたしますのでより詳しく知りたい方は一度、当社にお問い合わせください。誠意をもって対応させていただきます。

家を売る理由
を明確にしておきましょう

家を売る理由を明確にしておきましょう

家を売ると決断する理由はお客様によってさまざまです。一般的には住み替えに伴う売却が最も多く、近年は相続や不要物件の処分といった理由で売却を検討される方が増えてきました。また、離婚・転勤や住宅ローンの支払いや事業資金など金銭的な理由で売却したいというケースもあります。売却をスムーズに進めるためには、それぞれの理由に合わせて最適な方法を選ぶことが大切です。
また、不動産売却は金額の大きな取引であり、場合によっては売却理由についての説明が必要となるケースがあります。たとえば、シロアリや雨漏り等の物理的瑕疵や事故物件等の心理的瑕疵、他にも環境的瑕疵や法律的瑕疵は告知義務があります。これらが理由で売却する場合は価格に影響がでます。もちろん、売却後のトラブルに発展しますので正しく伝えることが大切です。
家を売る理由は人それぞれですが、できる限り理想的な売却をするため、売却後のトラブルを避けるために、他人に説明する際の理由や言葉を明確にしつつ、売却物件に関してもしっかり把握しておきましょう。

売却の流れを
ステップ形式でご紹介

「不動産売却はどのように進めるのだろう?」
という方のために、相談から売却までの流れをわかりやすくステップ形式でご紹介します。

STEP 0

相場や売却について調べる

可能であれば地域の相場や不動産売却について簡単に調べておきましょう。地域の相場は不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページに掲載されている物件情報を調べて推測することができます。不動産売却についてはインターネットや書籍などで情報収集が可能です。
もちろん事前知識がなくても不動産売却は行なえます。忙しい場合などは不動産会社に相談するところから始めましょう。

STEP 1

売却相談・査定依頼

不動産会社へ売却について相談します。対面だと会社の雰囲気や担当者の人柄がわかるので、電話だけでなく店頭に赴くのがおすすめです。
また、実際に家がどのくらいの価格で売れるのかは査定によってある程度判断できますので依頼してみましょう。

STEP 2

媒介契約の締結

提示された査定額や販売計画に納得でき、信頼できる担当者であると思えたならば契約を結びます。一般的な仲介売却を依頼する場合は、媒介契約が3種類ありますので、自分に合ったものをお選びください。

STEP 3

売却活動の開始

契約した不動産会社が販売計画に沿って売却活動を進めます。チラシやホームページへの掲載、不動産ポータルやレインズへの登録などさまざまな角度で不動産を宣伝します。
内覧希望がある場合は立ち会いが必要です。

STEP 4

売買契約の締結

交渉によって売主様と買主様で合意が得られたら売買契約の締結を行います。一般的に売却代金の5%程度が手付金として支払われます。契約書は不動産会社が用意しますのでご安心ください。

STEP 5

引渡しと決済

契約内容に沿って売却代金の入金が行われます。売主様はローンの完済や抵当権の抹消などの手続きを進めてください。定められた日時に合わせて鍵を渡して引渡し完了です。

STEP 6

確定申告

不動産売却によって利益が発生した場合は税金を納める必要があります。売却翌年の2月16日から3月15日までとなりますので、忘れずに行いましょう。

不動産査定についての基礎知識

不動産査定とは

不動産査定とは

不動産査定とはプロである不動産会社が物件を調査し、「いくらで売れるか」を査定することです。大体の場合、無料で行われるのが一般的です。
不動産査定後に提示される価格は物件の状態や地域相場、周辺環境を考慮して推測したものになります。そのため、必ずしも査定額で売り出す必要はありませんし、実際の売却額は異なることも珍しくありません。つまり、査定額はあくまでも目安であり、売るべきか否か、売るならどのような戦略で進めるべきかなどの判断材料となります。

また査定額が適正であるかどうかはシビアに見るべきでしょう。高すぎる査定額は売れ残りや売却後のトラブルに繋がるケースが多く、トータルで見た時に得をするかはかなり怪しいところです。売却金額に関して大事なことは「適正であるか」の一点になります。そのため、地域相場より高すぎる価格をつける不動産会社には注意が必要です。もしかしたら本当に売却可能な計画やルートを持っているのかも知れませんが、契約欲しさや会社のノルマ達成のための提示金額かも知れません。相場より高い提示金額を鵜呑みにしないようにお気を付けください。

机上査定

机上査定

立地や路線価、類似物件の売却事例、事前のヒアリングやアンケート等をもとに算出するのが机上査定です。適正な査定額を導き出すのは難しいですが、30分~1時間程度で査定できるのが特徴です。売却検討のためにおおまかな売却価格だけ知りたい方にはおすすめです。

訪問査定

訪問査定

机上査定で参照にした情報とともに担当者が現地に赴き、物件や周辺環境をチェックした上で査定するのが訪問査定です。

詳細をチェックするためより的確な査定を行うことができ、売出し価格決定時の参考にもなります。実際に売却する前には訪問査定を行うのが一般的です。また一般的なチェック項目は以下になります。

チェック項目
築年数

建物の価値は古くなるほど下がります。目安は法定耐用年数で、戸建てなら約20年、マンションなら45年程度で、机上査定では建物価値がゼロ評価になってしまうこともあります。

間取り

一般的で生活動線がスムーズな間取りであれば査定評価は良くなります。

周辺環境

駅から近い、商業施設や学校等の公的機関が近くにあるといった物件は高評価です。

土地の形(戸建ての場合)

戸建ての場合は土地の形も見られます。正方形や長方形の形状であれば使いやすいため高評価です。三角地や狭小地は活用の自由度が減るため評価は下がります。

眺望や見晴らし

高台に立てられた戸建て、マンションであれば高層階であると比較的評価が良くなります。住宅街で隣家が見えてしまうといった場合は一般的な景観とされ評価がマイナスになることはほぼありません。

日当たり

どんな物件でも日当たりは重要視されます。また、現在だけでなく未来の日当たりもチェックされます。たとえば、高層ビルの建築予定があり日当たりが悪くなると予想される場合は低評価になりやすいです。

外壁

戸建ての場合は外壁の劣化具合がチェックされます。分譲マンションの売却でも外壁修繕工事に費用がかかる場合があるため、外壁の状態は重要です。

共有スペース(マンションの場合)

マンションの場合は共有スペースも見られます。清掃が行き届いているか、廊下の電球は切れていないか、階段に物が置かれていないかなどがチェックされます。

必要書類

不動産査定であった方がスムーズに進みやすい書類を以下にまとめます。

書類の種類 内容
登記済権利証(登記識別情報通知) 売主様が名義人であることを証明するものです。
固定資産税納税通知書 支払っている固定資産税額が記載されています。
間取り図 家の間取りや広さが記載されています。
建築確認通知書 法に従って建築されていることを証明する書類です。
管理規約・長期修繕計画表 マンションの修繕計画や管理に関する規約が記載されています。

媒介契約の基礎知識

媒介契約とは

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産売却時に不動産会社に買主様を探してもらうために締結する契約のことです。不動産会社ではどのようなサービスを行うか、仲介手数料はいくらなのかなどが明確にされ、仲介業務のトラブルを防ぐことができます。

3種の媒介契約

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社への依頼 可能 1社のみ 1社のみ
売主様の自己発見取引 可能 可能 できない
契約期間 無期限(3ヶ月がひとつの目安になる) 3ヶ月 3ヶ月
売却活動の報告義務 報告義務なし(任意) 2週間に1回以上の報告義務あり 1週間に1回以上の報告義務あり
レインズへの登録義務 登録義務なし(任意) 媒介契約締結から7営業日以内の登録義務あり 媒介契約締結から5営業日以内の登録義務あり
メリット

レインズへの登録が任意であるため売却を広く知られにくい。

築浅など好条件物件は販売窓口が増えるため売りやすい

報告義務やレインズへの登録義務があるため安心感がある

仲介手数料を得るために積極的に販売活動してくれやすい

専任媒介契約より厳しい義務があり、信頼感がある

仲介手数料を得るために積極的に販売活動してくれやすい

デメリット

報告義務がないため不安がある

成約しないと手数料を得られないため不動産会社によっては費用をかけて積極的に販売活動をしてくれない

1社のみであるため不動産会社や担当者の実力に左右される

1社のみであるため不動産会社や担当者の実力に左右される

媒介契約の中で最も自由度が低い

上記のようにそれぞれの種類ごとに特徴が異なります。要約すると「売却を複数の会社に任せるか、1社だけに任せるか」といったものになってきます。それぞれにメリット・デメリットや選択基準があります。

一般媒介契約の場合 → 複数の会社に売却を任せる場合

内覧管理や価格変更など、自身で各種対応や判断分析などの割合が多くなります。売れ筋物件の判断がつき、適正価格を把握しつつ売買できる経験豊富な方向けの契約形式になります。また複数社に依頼できる反面、確実に販売活動を行ってくれる訳ではないという無視できないデメリットもあります。総じて玄人向けと言えるでしょう。

専任媒介契約の場合 → 1社に売却を任せる場合

信頼できる会社を見つけ判断する必要がありますが、窓口の一本化や様々なサービスがあるので、売却の心強いパートナーになってくれます。また報告義務もあるため、売買活動が現在どうなっているのかも細かに把握する事ができます。不動産売却は初めて、という場合には一社と密にやりとりする専任媒介契約の方をおすすめいたします。 

上記のようなことを踏まえ、どのくらいの気持ちで不動産を売却したいのか、依頼しようとしている不動産会社はどのくらい信用できそうなのか、によって調整すると良いでしょう。

レインズの基礎知識

レインズとは

レインズとは

レインズは正式名称が「Real Estate Information Network System」で、頭文字を取ってREINSと言います。国土交通省が指定する不動産流通機構が管理・運営を行っている情報ネットワークシステムです。レインズに登録された物件情報は全国の不動産会社に公開されるため、売却活動の幅を広くすることができます。
このレインズのおかげで不動産会社の規模により、極端に売却能力が上下するといった事が防がれています。依頼する不動産会社を規模のみで判断するのは早急かも知れませんね。

囲い込みのリスク緩和

囲い込みのリスク緩和

囲い込みとは、「不動産会社が自社の利益を優先した結果、売主様の損害に繋がってしまう売却状態」のことです。囲い込みとは何か?なぜそうした事態に繋がるのか?それを知るために、まず通常の不動産売却フローの確認からしていきましょう。

通常の不動産売却の流れ

通常の売却フロー

通常、不動産売却をする際は、不動産会社に買主様を見つけてもらう(仲介してもらう)ことになります。「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」で売却契約を結び、売却を依頼された不動産会社は5日から7日以内に「レインズ(不動産流通機構)」にその売却物件情報を登録しなければなりません。このレインズは不動産業者間で、物件情報を共有できる不動産情報用のネットワークになります。このネットワークを用いて、その他多くの業者と物件情報を共有する事で、効率的な売却が可能になるのです。

囲い込みとは?起きるとどうなる?

囲い込みが発生した場合

上記のような形で、通常の不動産売却の場合、その物件情報は広く開示されながら売買活動が進んでいくのです。ですが、物件情報を他社に共有せず、自社だけで販売活動を行うことを「囲い込み」といいます。より早くより好条件で売却を成立させるには、できる限り広い範囲で物件情報を共有した方が良いのは言うまでもありません。ですが、その情報を自社だけに囲い込まれると、情報の流通は減少し効率の悪い売買活動を強いられることになります。売却速度は遅くなり、好条件に巡り合える確率も下がってしまいます。

なぜ囲い込みが起きるのか?

なぜ囲い込みが起きるのか?

では、なぜそのような非効率な売買に繋がる囲い込みが行われるのでしょうか?簡単に言えば不動産会社の利益が2倍になるからです。他社と協力して売買を成立させた場合、その売り上げは協力会社と2分割されます。売却依頼を受けた業者と、買主様につなげた業者との「共同仲介(片手仲介)」となり、売却を担当した業者は売主様から、購入を担当した業者は買主様からそれぞれ報酬の仲介手数料を受け取ります。
しかし、売主様から売却依頼を受けた業者が単独で買主様を見つけた場合、売主様・買主様の両方から仲介手数料を受け取ることになります。これを「両手仲介」と呼び、不動産会社の立場からすると単純に売買1件の利益が2倍になるのです。こうした制度を背景に、残念ながら売主様の不利益を分かった上で、物件情報を自社で囲い込む業者も存在します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※3000万円で売却した場合
両手仲介 片手仲介
売主様からの仲介手数料 約105万円 約105万円
買主様からの仲介手数料 約105万円 0円
合計手数料 計約210万円 計約105万円
ストップ囲い込み!

仕組みは簡単なものの、実際の囲い込みを見抜くのは至難の業です。その手段も極めて巧妙で、法には触れていないもの、宅建業法に違反しているものと様々です。ここ近年ではそうした因習を無くすべく色んなところで注意喚起がされるようになりました。それでも完全には無くなっていないのが実情ではないでしょうか。お客様のためにも、業界のためにもこうした違法行為はしっかりと対応していかねばなりません。クオリティエステートはお客様の利益を第一とし、こうした違法行為は決して行ないと固くお約束いたします。

売却に必要な書類について

不動産売却にはさまざまな書類が必要となります。取り寄せに時間がかかるものもありますので事前に準備しておきましょう。

書類の種類 内容
登記簿謄本 売主様が物件の名義人であるかを証明する書類です。法務局で取得できます。
公図 地番や接道状況が分かる書類です。法務局で管理され、インターネットで取得可能です。
土地の測量図または建物の図面 測量図は土地の形状や面積、隣地との境界がわかります。法務局で保管されている図面は広さのみしかわからないのがほとんどです。いずれも法務局またはインターネットで取得できます。
登記済権利証または登記識別情報 売却に伴う所有権の移転に必要な書類です。法務局にて発行されます。紛失した場合は司法書士に相談して保証書を発行することになります。
身分証明書 売主様の身分を証明する書類です。運転免許証・パスポート・マイナンバーカードなど顔写真つきのものが必要です。
印鑑証明書 印鑑証明書は契約書に捺印する際に使用する実印の証明書です。現住所のある役所にて発行してもらいます。有効期限は発行から3か月以内です。

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不動産の売却・相続はお任せください!

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クオリティエステートはさいたま市に拠点を置く不動産会社です。
ですが、この埼玉だけに留まらず全国各地のお客様のご対応させていただいています。地域密着も大切なことと心得ておりますが、なによりも大事にしたいのは「お客様に寄り添う」という事です。不動産でお困りの方がいれば、全国各地どんな場所での物件も対応いたします。きっとそれぞれの条件や想いがあると思いますが、当社はそうしたところこそ大切にしていきたいと思っております。
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