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より理想的な売却を行うための
チェックポイント!

不動産を売却する以上、少しでも高く売りたいと思うのが自然な気持ちかと思います。そうした想いとニーズに応えるため、不動産知識の中でも特に利益に繋がる部分をこのページではピックアップしています。例えばですが、知っていれば特定の制度により減税できたりするのですが、わざわざそれを教えてくれる人はあまりいません。知識の有無は、そのまま損得に直結しているのです。
さいたま市の不動産会社「クオリティエステート」は、そうした利益に繋がる知識なども交えつつお客様の不動産売却をお手伝いいたします。もちろんここだけでは伝えきれない情報もたくさんありますので、気になる方はぜひお問い合わせください。今まで鍛えた手練手管をもってサポートさせて頂きます。

一括査定サイトを利用するリスクとデメリット

一括査定サイトを利用するリスクとデメリット

一括査定サイトは手間をかけずに複数社の査定を受けられるため、売却を検討している方にとっては便利なサイトです。その一方で、一括査定サイトにはリスクやデメリットもあります。
一括査定サイトを利用する方のほとんどは最も高い査定額を提示した不動産会社とやり取りを行います。そのため、不動産会社側はわざと査定額を吊り上げて売主様の興味を惹こうとする場合があるのです。査定額が相場からかけ離れて高すぎる場合、そのまま売り出しても売れ残る可能性は高いでしょう。結果として売却期間が長くなり、値下げを繰り返すことになることは珍しくありません。高い売却額を提示してくれた不動産会社にひとまず飛びつく前に、本当にその金額が根拠ある金額なのか熟考してみるのが良いかも知れませんね。

会社選びは「信頼」がポイント

会社選びは「信頼」がポイント

不動産会社を選ぶ際には信頼できるかどうかを基準にすることが大切です。不動産会社によって査定金額には違いがあり、数百万円以上異なることも珍しくありません。地域相場をある程度把握していれば極端に相場と異なる査定額を提示した場合は違和感に気づくことができるでしょう。

他にも、不動産会社ごとに得意とする分野に違いがあります。賃貸業務がメインの業者では売却ノウハウがなく顧客もいないためなかなか売ることができません。そのため、査定額を低く提示することがあります。また「契約だけ取りたい」という業者の場合は査定額を極端に高くして売主様の興味を惹こうとするケースもあります。

信頼できる不動産会社とは、「相場に合った適正な査定額を提示する」「査定根拠をわかりやすく説明してくれる」「売却を得意としていて実績が豊富である」そんな会社です。査定額が高いというだけで選ぶのではなく、信頼できる不動産会社をぜひお選びください。

査定評価を少しでも良くするコツ

不動産査定では以下のようなことを見られます。

  • 築年数:新築であるほど評価が高く、古いほど評価が下がります。

  • 利便性:駅近、スーパー・コンビニや公共施設に近いといった利便性も重視されます。

  • 日当たり:日当たりや眺望の良い物件は評価が高くなります。

  • 物件の状態:雨漏りやシロアリ被害、外壁・内装の状態などを見られます。

築年数や周辺環境、日当たりなどは売主様ご自身で良くすることはできません。しかし、物件の状態についてはある程度は改善でき、査定評価も高まりやすくなります。

たとえば修繕・リフォームを行えば築年数が古くても評価は良くなるでしょう。費用をかけられないのであれば、水回りの黒ずみを徹底してクリーニングするなども良い評価につながります。また、「学校に近い」「治安が良い」「導線がスムーズ」などその物件ならではのアピールポイントを伝えることで評価が高くなる場合もあります。周辺環境をまとめた資料などを用意するのも良い方法です。
※リフォーム前提で安く購入できる中古物件をご希望の買主様もいらっしゃいますので、検討は必要です。

売却後のトラブル
は未然に防止しましょう

近隣との境界に関するトラブル

近隣との境界に関するトラブル

戸建ての場合、土地の境界で隣接地の住民とトラブルになることがあります。売却後、買主様からのクレームがこないようにするためにも事前に土地測量を行っておくと良いでしょう。実績ある不動産会社であれば、境界についても事前に確認しますので売却後のトラブルはほぼ起きません。

借地権・底地権に関するトラブル

借地権・底地権に関するトラブル

戸建ての土地問題は複雑なことが多いですが、中でも借地権・底地権に関するトラブルは一般の方では理解が難しいものです。底地権とは土地そのものの所有者の権利であり、借地権とは土地の上に住居を建築して住むなど、利用する権利のことです。借地権側が物件を売却したいと思っても、底地権側がそれを認めない場合は勝手に売却を進められません。
解決するためには底地権の購入または底地権同士または底地権と借地権を交換するといった方法があります。または交渉によって底地権者に借地権の売却を認めてもらうといった方法もあります。権利関係に強く法律問題に明るい不動産会社を選ぶことでトラブルを回避しやすくなります。

重要事項の説明に関するトラブル

重要事項の説明に関するトラブル

不動産売却に関する仲介手数料等の契約についての説明が不足し、売主様とトラブルになるケースがあります。
不動産売却を得意とする会社であれば、マニュアルに沿ってわかりやすく説明するためそうそうこの問題は発生しません。しかし賃貸メインの業者など売却実績の少ない会社では説明が不十分であったりわかりにくい専門用語を羅列するだけだったりして、売主様と重要事項が共有されないケースがあります。トラブルを避けるためには、わかりやすく丁寧に説明してくれる不動産会社を選びましょう。

売買契約の解除に関するトラブル

売買契約の解除に関するトラブル

さまざまな理由により売買契約が解除になることは珍しくありません。そのため、売主様・買主様どちらかが自発的に契約解除する場合はそれほど問題にはならないでしょう。しかし、契約違反に伴う契約解除の場合はトラブルになります。契約書への記入漏れなどが理由の場合がほとんどです。契約解除のトラブルを発生させないためには、売買契約書の作成に慣れている実績ある不動産会社を選びましょう。

契約不適合責任のトラブル

契約不適合責任のトラブル

不動産の売却後、買主様が知らされていなかった問題が発覚した場合、その改善のための費用は売主様が負担することになります。たとえば、売主様自身が気づいていなかった雨漏りであっても、売却後に発覚すれば修繕費用を負担しなければならないのです。また、それを理由に買主様側から契約解除される場合もあります。売却する場合は物件の状態を明らかにして不具合等も包み隠さず買主様に伝えることが大切です。

売却にかかる費用や税金について

各種費用

不動産売却では費用や税金がかかります。

仲介手数料

売買成立時に不動産会社へ支払う成功報酬です。上限が決められており売却価格によって変動します。不動産売却における大きな支出のひとつです。
目安は【物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税】です。3000万の売却の場合はおおよそ105万程度でしょうか。※不動産の売買額が400万円を超えた場合のみの基準です。

印紙税 売買契約書に貼り付ける印紙代金です。売却価格によって変動します。
抵当権抹消費用 抵当権を抹消する際に必要な費用です。司法書士に依頼する場合がほとんどで、5,000円~2万円程度かかります。
住宅ローン返済手数料 住宅ローンを一括返済する際に、金融機関へ支払う事務手数料です。
譲渡所得税・住民税 不動産売却によって利益が発生した場合に納める税金です。仲介手数料に続き、こちらも売却時の大きな支出となります。手放した不動産の所有期間や控除などを考慮する必要があり多少複雑です。上手く特別控除を利用すれば大きく減額が可能な点を覚えておいてください。
その他費用 ハウスクリーニング、測量、解体、各種書類など売却に必要となる作業をした依頼した場合には費用がかかります。

Pick up!

税金対策

利益が発生した場合はその金額に応じた税金を納める必要があります。仲介手数料もそうですが、「売却額=純利益」にならない点は予め意識しておきましょう。

さて、不動産売却によって利益が発生した場合は譲渡所得税がかかります。「譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率」というシンプルな計算式で算出可能です。譲渡所得は「譲渡所得 = 不動産の譲渡価格 -( 取得費用 + 譲渡費用)- 特別控除額」によって算出でき、これがゼロまたはマイナスであれば税金は発生しません。

※課税譲渡所得の計算式
【課税譲渡所得=売却額-取得費-譲渡費用】

※譲渡所得税の計算式
①短期譲渡所得の税率(不動産の所有期間が5年以内)
【所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%=合計39.63%】

②長期譲渡所得の税率(不動産の所有期間が5年超)
【所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=合計20.315%】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産所有期間

※計算例の簡易サンプル
(所有期間が5年を超える場合)

不動産売却額:3,000万円
-かつての購入時費用:2,000万円
-今回の売却でかかった費用合計:200万円
=課税譲渡所得金額:800万円

800万円×税率20.315%=約160万円
が納める税金になります。

上記のように譲渡所得税はなかなか無視できない金額です。
税金対策をする上でポイントとなるのは控除・特例が適用できるかどうかです。たとえば、「3000万円特別控除」は譲渡所得から3000万円までを控除できます。他にも「特定居住用財産の買い替え特例」「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」など税金対策につながる控除・特例はいくつかあります。譲渡所得の計算や税金問題はわかりにくいことが多いものです。不動産のプロである当社がわかりやすくアドバイス、サポートいたしますので ぜひご相談ください。

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