離婚による不動産売却には様々な注意点が付随します。名義人や財産分与の形式、そのタイミングなどクオリティエステートが離婚売却におけるポイントを説明します。

離婚時には財産分与を行う必要がありますが、不動産は分割がしにくいためトラブルになることが珍しくありません。なるべく穏便かつスムーズに話を進めるのであれば、マイホームの売却を決断するのが良いでしょう。
しかし、お子様がいらっしゃる場合は「そのまま住み続けたい」と考えるのも自然かと思います。しかしそのようなご希望がある場合に問題となるのが不動産の名義についてです。住み続ける方が名義人であればよいですが、そうでない場合は名義人が返済を滞らせてしまうと差し押さえにより住めなくなる可能性があります。また、共有名義であれば、両者の同意がなければ売却できませんし、どちらか一方が債務から逃れるといったこともできません。もちろん、残債があるうちは金融機関で名義変更に応じることはほぼないでしょう。

ただでさえ離婚にはエネルギーを使います。その上で慣れない不動産の処理もしなければなりません。個人のキャパシティをあっさりとオーバーする事は想像に難くありません。ここはぜひプロの手を借りていただければと思います。どのように売却すればいいのか、スムーズに財産分与するためにはどうすればいいのかとお悩みなら、ぜひクオリティエステートにご相談ください。

売却に関してですが、主に「住宅ローンの残債」「名義人」「財産分与の方法」の3つの確認をしておきましょう。

住宅ローンが残っている場合は、離婚後にそのローンを誰が払い続けるかが問題になります。不動産の名義人と、住宅ローンの名義人が同じの場合は問題ありませんが、異なる場合はその処理をどうするかを決定しなければなりません。また住宅ローンの返済が難しい場合は、任意売却などで住宅ローンを清算することも選択肢として挙がるでしょう。

不動産の所有が、どちらか片方の名義になっているのか共通名義になっているかを確認しましょう。名義は法務局で登記簿謄本で確認が可能です。結婚前にどちらかが所有していた不動産は財産分与の対象になりませんが、結婚後に取得したものであれば財産分与の対象になる点には注意してください。またそれぞれのケースに関して下記でご紹介いたします。

住宅ローンの名義人が夫であり、妻が連帯保証人にもなっていない場合はローンの支払いについて悩むことはありません。夫が滞納したとしても妻側に支払義務はないためです。しかし、不動産を譲り受けて離婚後にお子さんと一緒に住み続けている場合は注意が必要です。もし夫がローンを滞納し続け競売にかけられてしまえば、最終的に強制退去となる可能性があります。もちろん、名義人ではない妻側で任意売却を行うなどの対処は行えません。ただ結果を待つだけとなってしまいます。
「名義を妻に変更すれば…？」と思うかもしれませんが、金融機関では債務者以外を名義人に変更することは応じてくれません。ですから、まずはローンを完済すること。そしてその後に妻に名義変更するといった条件を離婚時につけておくことが大切です。また、離婚前に売却してリースバックで住み続けるといった方法も検討しましょう。

婚姻時に夫名義で妻が連帯保証人となってマイホームを購入するケースは珍しくありません。もし夫がローンを滞納すれば、たとえ住んでいなくても連帯保証人として妻にも請求が届きます。
「連帯保証人から抜ければ…？」と思うかもしれませんが、妻側からの要請では金融機関側はそれを認めることはほぼないでしょう。ローンを組んだ際に決められた連帯保証人はそう簡単に抜けることはできないのです。こうした事態を避けるためには離婚前に売却する、または夫側で別の連帯保証人を立てる、別の金融機関のローンに切り替えて妻を連帯保証人から外す、といった方法があります。

婚姻中に共有名義でマイホームを購入することも多いのではないでしょうか。収入を合算すればより大きいローンを組めるため、質の高いマイホームを購入できるためです。婚姻当時であればとてもよい考え方ですが、離婚時になると大きなトラブルのもとになる可能性があります。
共有名義の問題となるのは、売却しようとしても両者の合意がなければ実行することができないことです。また、どちらかがローンの返済を滞納してしまえば、残りの名義人に支払義務が生じてしまいます。婚姻中であれば協力して乗り越えることができますが、離婚後はなんとも歯がゆい足かせとなってしまうのです。共有名義のマイホームは離婚時の財産分与が難しくなることがほとんどです。滞納や競売といった大きな問題に発展する前に、できれば離婚前に売却について両者で話し合うことをおすすめします。

主に以下の3つになります。どのパターンでの分与になるか事前にしっかりと話し合う事が重要です。
※ちなみに結婚前から取得していた財産に関しては、「特有資産」という扱いになり財産分与の対象外になるので注意が必要です。

基本の財産分与の形式になります。不動産を売却して、その現金を公平に分割します。一番、トラブルが少なく双方が納得しやすい分与方法でしょう。

所有財産をそのまま分与する事をいいます。例えば不動産をどちらかが受け取った場合、それに等しい額の別の財産（車など）をもう一方が受け取るといった具合です。

片方の持ち分を買い取る分与方法です。3000万の家を片方が取得し、残りの財産が1000万円相当しかない場合は2000万をもう片方に支払う事で、公平な財産分割を実現する方法になります。ただ大きな資金力が必要になり、あまり現実的とは言えません。

不動産の売却をどのタイミングで行うのか？それぞれの条件に応じた対応が必要になりますが、概ね以下の３つの基準に分かれます。
・家の売却にどのくらいの時間がかけられるか
・離婚するまでの期日はどのくらいか
・離婚後に連絡が取れる関係性か
離婚までに全てを済ませたいと考える場合は、離婚前にその処理を終わらせる必要がありますし、離婚後に腰を据えて処理を続ける場合は、離婚後の対応になります。またそれぞれ意識しておきたいポイントを下記にてご紹介いたします。

まず離婚前に不動産売却を済ませてしまうパターンです。離婚後にストレス無く連絡が取れるというのはかなりのレアケースです。できれば離婚前に話を全て清算し、トラブルの懸念無く離婚後からお互い新しい一歩を踏み出すのが精神的にはベストな対応かと思います。
注意点としては、どうしても急ぎ目の売却になり、売却金額や条件を吟味できないところです。また婚姻中の財産移転は「贈与」という扱いになり贈与税がかかることもある点には気をつけましょう。売却だけ先に済ませておき、財産分与は離婚成立後に処理するという流れがベターかと思われます。

次に離婚後に売却する場合。こちらはまず何より離婚を優先したい場合の判断になるかと思います。お互いのためにも距離を取る事が先決、という場合は一旦離婚を成立させた後で、冷静な話し合いをすることになるかと思います。また売却も腰を据えて行うことができ、より納得のいく条件での売却が成立しやすくなります。かつ離婚成立後の財産分与は「贈与」扱いにはならず税金が発生しません。
反面、問題点としてはやはりコミュニケーションコストがあがり、トラブルになりやすくなる点です。連絡を取るハードルも上がり、話が拗れやすくなります。その結果、トラブルが長期化する可能性は否めません。

そもそも離婚調停中に不動産は売却できるのでしょうか？
結論ですが、話し合いの末双方が納得しているなら売却できます。ですが、「どちらかが居住しており、売却を拒否している」「共有名義となっており双方の合意を得られていない」場合は売却ができません。また双方が納得するというのも難しく、ただでさえ離婚という感情的に拗れやすい話の中で、不動産の売却だけは先んじて済ませておくというのは難しいかも知れません。状況によっては弁護士を立ててコミュニケーションの仲介を依頼することも必要かと思います。

不動産の売却額よりも住宅ローンの残債が多い状態（オーバーローン）では、不動産の売却ができません。自己資金で補填することなどにより、ローン完遂の目途を立てる必要があります。単純に不動産の売却が済み、その代金を分けるだけの場合よりも、ずっと話が拗れやすくなりますので、住宅ローンの状態とその返済計画に関してはしっかりと把握しておくべきでしょう。

もし住宅ローンの返済目途が立たない場合は、金融機関などの協力も含めた「任意売却」をすることでその負担額を減らすことができます。ただその場合にもデメリットや注意点があり、通常の不動産売却に比べてやり取りが細かくなる事と、購入者が現れず任意売却自体が成り立たない事などが挙げられます。必ずしも上手くいくという訳ではない点を予め把握しておきましょう。

新築を建てた直後に離婚……悲しいですが、こうしたケースも無くはありません。気を付けたいのは不動産の価値です。不動産は新築（誰も住んだことがない家）と築浅で、大きく金額が変わる場合があります。最終的には査定次第ではあるのですが、予想以上に金額が下回ることもあるかも知れません。早い段階で査定依頼をして、果たして今後の売却が現実的なものなのか早め早めに把握しておくべきです。

例えば名義人が夫側単独のものになっていた場合、名義人の意思さえあれば不動産は売却できてしまいます。まだ話も収まっていないのに、売却されてしまうと後々の計画が崩れる可能性も十分あり得ます。また一度売却が成立してしまうとそれを無効にして取り返すのは大変難しくなります。そうした事が起きないよう、売却に関する取り決めを書面化しておくなどの事前対策が必要になることもあるかも知れません。