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不動産の売却はお客様ごとにさまざまな理由があり、置かれている状況も異なります。そのため理想的な売却を行うためには、それぞれに合った最適な売却方法を行うことが必要です。
当社はさいたま市に密着する不動産会社として、みなさまのお悩み解決のためにさまざまな売却メニューをご用意しています。住み替え・ホームインスペクション・古家・測量について解説いたします。様々なケースに精一杯対応させていただきます。当社へのお問い合わせお待ちしております。

住み替えを考える方へ

住み替えの流れ

住み替えの流れ

現在の住居を売却し、新しい住居を購入して移り住む「住み替え」には大きく分けて2つの方法があります。
一つは売却を優先する「売り先行」です。価格にこだわってじっくり売却でき、資金の目処が立ってから購入を行えます。
もう一つは購入を優先する「買い先行」です。時間をかけて物件を探すことができるため、納得できる新居を見つけることができます。

いずれもメリット・デメリットがあるため、お客様の資金状況や叶えたい理想によってどちらを選ぶかが変わります。ただ、なるべくデメリットを少なくするためにも、売り買いはできる限りタイミングを合わせることも意識しましょう。

売り先行住み替えのコツ

売り先行住み替えのコツ

売り先行のメリットはじっくり価格にこだわって売却でき、資金調達できてから売却を進められることです。資金計画を立てやすいため自己資金が少ない場合でも進めやすいでしょう。

なるべくスムーズに進めるためには、なるべく早く売却を始めること。そして購入したい物件をある程度意識しておくことです。たとえば、事前に住みたい地域の相場や周辺環境を調べておけば、売却後にすぐ購入へと動き出すことができます。そして、新居購入までのタイムラグが減れば減るほど、仮住まい費用を抑えられます。

また、仲介売却の場合はいつ売れるのかがわかりません。せっかく良い新居候補が見つかっても、売却が進んでいなければ購入を見送らなければいけないでしょう。そのため、売却活動はなるべく早くに行い、資金確保をスムーズに行うことが大切です。

買い先行住み替えのコツ

買い先行住み替えのコツ

買い先行のメリットは時間をかけて希望にあった新居を探せることです。しかしその一方で、二重ローンのリスクがありますし、売却代金を購入資金に充てられないといったデメリットもあります。特に二重ローンを長引かせると資金がどんどん目減りしますので危険です。そのような理由から買い先行の場合は自己資金に余裕を持つ、そして売却計画をスムーズに進める工夫をすることが大切です。

売却をスムーズに進めるためには、地域相場にあった価格で売り出すことが大切です。仲介売却では売主様自身が売出し価格を決められますが、あまり高く設定してしまうと売却が長引いてしまいます。売出し価格は相場をしっかり確認して、同程度もしくはやや低めに設定すると良いでしょう。

住み替えにかかる費用

住み替えは不動産の売却と購入を同時に行い、それぞれで費用や税金がかかります。

売却時 仲介手数料 3%+6万円+消費税
印紙税 売却代金によって変動
抵当権抹消費用 不動産一筆あたり1000円 司法書士に依頼する場合は手数料がかかる
住宅ローン一括返済手数料 数万円(金融機関によって異なる)
譲渡所得税 利益が発生した場合のみ
購入時 仲介手数料 3%+6万円+消費税
印紙税 売却代金によって変動
所有権移転登記

土地:課税標準額×0.4% (条件によっては0.15%)

中古物件:課税標準額×2% (条件によっては0.3%)

新築建物所有権保存登記 課税標準額×1.5% 
抵当権設定登記費用 債権額×0.4%(条件によっては0.1%)
住宅ローンの手数料 融資金額×数%(金融機関によってパーセンテージが異なる)
住宅ローン契約書の印紙税 借入額により変動
不動産取得税 土地:課税標準額×1/2×3%
建物:課税標準額×3%
火災保険料 保険内容によって変動
その他 引越し費用 時期や荷物量、距離によって変動
住み替え用の税金特例

住み替え用の税金特例

住み替え時につかえる特例にはさまざまなものがあります。

「3000万円特別控除」は利益のうち3000万円までは控除されて非課税となります。「買換え特例」は売却の利益に対して税金を繰り延べできるものです。

他にもさまざまな特例を適用できる可能性がありますし、ケースによって適している・適してない特例もあります。詳しくは当社担当者にご相談ください。状況をしっかり把握して、節税に向けた最適なアドバイスをさせていただきます。

ホームインスペクション

ホームインスペクション

ホームインスペクションとは、ホームインスペクターと呼ばれる住宅の専門家が第三者的な立場で住宅の劣化状況や修繕箇所などをチェックし報告するものです。売主様自身でも気づいていなかった建物の劣化などもわかるため、スムーズな売却の助けになります。

ホームインスペクションを行うと家の欠陥や将来的な補修・修繕箇所、またその費用が明らかになります。たとえば、ホームインスペクション後に指摘された箇所の修繕を行えば、買主様にも良い印象を与えることができるでしょう。物件情報に「ホームインスペクション済み物件」と記載することができるため注目度が高まりやすくなります。

また、買主様に包み隠さず物件情報をお伝えできることもメリットになります。事前にどんな状態なのか知ることができれば購入後のリフォームに役立ちますし、売主様の人柄に信頼を持ってくれることでしょう。もちろん事前告知するため、契約不適合責任のリスクも回避可能です。他にも瑕疵担保保険に加入できるなど、ホームインスペクションにはさまざまなメリットがあります。

もちろん、ホームインスペクションには費用がかかりますし、物件の修繕を行ってくれるわけではありません。そのため本格的に診断するとさらにその先のリフォーム代も想定しておく必要があるでしょう。

費用面でホームインスペクションの実施は難しい、そのような場合はハウスクリーニングを検討してみてください。水回りや玄関、その他気になるところを綺麗にするだけで、内覧時の印象は大きく変わります。購入につながる可能性も高まりますので、ぜひご検討ください。

古家と解体

古家と解体

築年数の古い戸建て物件は建物に価値がなく、土地の価値のみになることがほとんどです。場合によっては古すぎる建物が足かせとなって売却の妨げになることもあります。そうした場合は古家を解体して「土地のみ」として売り出す方法があります。

もちろん、地域ニーズや物件の状態によっては解体しないでそのまま売り出した方が良い場合もあります。以下で、解体をおすすめするケースとしないケースをご紹介しますので参考にしてみてください。

解体をオススメする場合
旧耐震基準で建てられた建物である

昭和55年以前の建物は旧耐震基準で建築されているため耐震性に難があります。そのため買い手がつきにくく売却が困難になるケースがほとんどです。もちろん中には購入したいという方もいるかもしれませんが、そういった方を見つけるには相当な時間がかかることでしょう。

スムーズに売却するのであれば解体してしまって土地だけにした方がおすすめです。

立地があまり良くない

立地が悪ければ需要もないため売りにくくなります。さらに状態の悪い古家があれば、より売却は困難となることでしょう。確かに解体費用はかかってしまいますが、売れやすくする努力の一環として思い切って解体することも必要です。

もちろん、立地の悪い土地は売れにくいため事前リサーチをしっかり行い「土地だけで売却できるのか」をじっくり検討することも大切です。

解体をオススメしない場合
築10年前後の建物である

人が住んでいない空き家・古家であっても、築10年前後であればそのままでも売却できる可能性が高いです。近年は中古物件の需要も高くなっているため、地域にニーズがあれば解体しなくても売却できるかもしれません。

立地が良い

立地の良い土地であれば古家つきであっても問題なく売却できる可能性が高いです。ニーズのある土地であれば買い手は「解体費用を出してでも購入したい」と考えます。そのため、売主様自身が解体を行わなくても古家つき土地として売ることができてしまいます。

不動産買取を検討している

不動産買取を検討しているのであれば解体の必要はありません。更地にするか、リフォームして再活用するかは不動産会社側が購入後に決めるためです。解体費用を出すのが難しいという場合は不動産買取をぜひ検討してみてください。

測量-境界線調査-

測量-境界線調査

戸建てや土地の売却で問題になりやすいのが「境界線トラブル」です。特に相続した古い不動産の場合は境界が曖昧になっていたり、そもそもしっかり測量されていなかったりするケースがあります。それまではご近所付き合いで気にしていなかったものの、売却を機に訴訟問題にまで発展することもあるので注意しなければなりません。面倒なトラブルに巻き込まれないためにも、事前に境界線調査は行っておきましょう。

メリットや必要な場合

測量を行う必要がある場合は以下のようなケースです。

  • 売却予定の土地がある

  • 境界が曖昧になっている

  • 境界がわかる境界杭や境界プレートがない

  • 売却する土地が高額である

  • 実際の面積が登記簿に登録されているものと異なる

このような場合は、売却後にトラブルに発展するケースがほとんどですので、事前に測量することをおすすめします。
測量を行っておけば、隣接地の方とのトラブルを防ぐことができますし、買主様にも安心感を与えることができます。また、実は予定していた面積より広かったというケースもあり、売却価格に影響を与えることもあるのです。戸建てや土地の売却を行う場合は、ぜひ測量をご検討ください。

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